Покупка квартиры, независимо от того, планируем ли мы покупать недвижимость на первичном или вторичном рынке, всегда является серьезным шагом, требующим должной подготовки.
Купить квартиру в Иваново Вы можете здесь.
Покупка квартиры пошагово на первичном рынке.
Покупка квартиры от застройщика — первые шаги.
Поиск подходящей квартиры следует начинать с проверки кредитоспособности и подробного анализа собственных потребностей и ожиданий относительно будущей квартиры. Благодаря этому мы сможем определить доступную стоимость объекта, а также его примерное местонахождение, необходимую площадь и все дополнительные детали, которые важны для нас.
Решение, которое стоит рассмотреть в финансовой сфере, — это использовать поддержку финансового посредника, который проведет нас через процесс расчета нашей кредитоспособности не в одном, а в нескольких банках. Стоит помнить, что многие девелоперы работают с такими посредниками, дополнительно предоставляя чуть более выгодные условия (например, в части выхода из контракта) тем клиентам, которым будет оказана поддержка сотрудничающей компании в процессе кредитования. Таким образом, если мы с самого начала знаем, с каким застройщиком мы планируем подписать договор, и рассматриваем возможность выбора квартиры только в рамках данной инвестиции, то лучшим решением будет обратиться за помощью в расчете кредитоспособности к агенту, указанному разработчик.
В то же время мы должны учитывать такие практические вопросы, как:
место инвестирования,
наши ожидания в отношении местной инфраструктуры,
доступность общественного транспорта (а точнее, мы планируем путешествовать на машине),
крайний срок завершения инвестиции застройщиком (как долго мы будем ждать квартиру и можем ли мы так долго ждать),
цена квартиры и возможность ее торга,
дополнительные услуги, предлагаемые застройщиком, в том числе возможность отделки квартиры «под ключ», если мы намерены воспользоваться такой услугой.
Благодаря их тщательному анализу мы сможем сузить область поиска.
Как проверить застройщика
Одним из важнейших этапов подготовки к покупке квартиры на первичном рынке является проверка застройщика, осуществляющего интересующую нас инвестицию. Это очень важный шаг, который позволит нам оценить надежность разработчика, а также качество инвестиций, которые он уже осуществил (конечно, если это не первая его реализация). Было бы хорошо рассмотреть возможность заказа юридической фирмы, предпочтительно специализирующейся на праве недвижимости, для анализа надежности застройщика и безопасности инвестиций на основе земельного и ипотечного реестра, информационного проспекта и доступных публичных реестров. Благодаря этому мы получим необходимые знания, благодаря которым принять окончательное решение о покупке квартиры станет немного проще.
Кроме того, стоит очень внимательно ознакомиться с информационным проспектом, который является приложением к соглашению о разработке, которое разработчик обязан предоставить по запросу потенциального покупателя. Здесь, в общей части, мы можем найти информацию об инвестициях, осуществленных застройщиком, его финансовом и правовом положении, а также о здании и недвижимости, а также об инвестициях, запланированных в пределах 1 км от участка, на котором застройщик осуществляет из инвестиций.
Что спрашивать при покупке квартиры от застройщика
Прежде чем мы примем окончательное решение о присоединении к соглашению о разработке, хорошо бы спросить разработчика обо всех интересующих нас вопросах. Всегда полезно задать покупателю несколько вопросов по ключевым вопросам, в том числе:
полная стоимость помещения брутто с учетом принадлежности,
точная площадь помещения (с учетом того, что это проектная площадь, и поэтому площадь строительства, вероятно, будет немного отличаться от указанной в соглашении о застройке) и эталон измерения, используемый застройщиком (это будет указано в договоре застройки; для покупателя более выгоден стандарт PN-ISO 9836: 1997, согласно которому в полезную площадь помещения не входит площадь под перегородками),
заявление о безусловном разделении помещений, если вложение обременено займом застройщика,
наличие парковочных мест (или можно ли купить больше одного, если у нас, например, две машины; обязательно ли покупка парковочного места),
ценовые переговоры — уполномочен ли представитель застройщика их вести и какова ценовая политика застройщика,
окружающая инфраструктура и разрешения на строительство в непосредственной близости (информация о последних также должна быть найдена в информационном буклете, но лучше узнать больше в интервью с застройщиком),
сопровождение в сфере финансирования покупки,
возможность внесения изменений в арендатора помещения (порядок, сроки, прейскурант),
служебные помещения в здании, если таковые имеются (их расположение, разрешенный вид деятельности),
расположение мусорного бака и въезда в гараж,
зелень на инвестиционной площадке, возможно детская площадка,
охрана — планируется ли закрытие территории.
Проверка договора девелопмента с юристом
После того, как мы выберем квартиру и согласуем с застройщиком условия покупки, которые нас устраивают, не забудьте внимательно прочитать договор застройки, образец которого мы получим от застройщика вместе с приложениями. Здесь также хорошо обратиться к опытному юристу, который сможет указать неблагоприятные для нас положения, которые стоит пересмотреть с застройщиком, или оскорбительные (запрещенные) положения, если такие положения были включены в наш договор. Благодаря этому мы сможем заключить договор с большей уверенностью и спокойствием.
Положения девелоперского акта и девелоперского договора.
Договор застройщика должен быть заключен в нотариальной форме. Кроме того, для повышения безопасности покупателя используются так называемые меры защиты покупателя, одним из важнейших из которых является способ обращения со средствами, уплаченными покупателями по заключенному соглашению о застройке, указанные средства не переводятся в собственность. учетной записи разработчика, как это было до введения закона о девелоперах, но для разработчика. счет условного депонирования открыт или закрыт. В зависимости от его типа, средства высвобождаются после того, как банк проверит ход строительства (открытый счет) или только после заключения договора о передаче прав собственности (счет условного депонирования закрыт, используется реже).
Приложение к контракту, как упоминалось выше, представляет собой информационный проспект, но также и Стандарт отделки, в котором застройщик юридически обязан предоставить подробное описание технического стандарта помещения, включая его ключевые технические элементы, такие как: среди прочего, классы штукатурки, тип стяжки, керамогранит на балконе или террасе и т. д.
Прием квартиры и договор перехода права собственности
Приглашение вступить в право собственности можно ожидать после того, как застройщик получит разрешение на размещение для инвестиций. Мы должны явиться лично или уполномочить третью сторону выполнить это от нашего имени (на основании письменной доверенности). При приемке особое внимание следует уделить соответствию выполненных работ договорной документации, а также строительным нормам и строительному законодательству. Рекомендуемым решением является использование поддержки инженера или инспектора со специальными знаниями, оборудованием и опытом в области ввода в эксплуатацию во время сбора. Благодаря этому можно будет выявить любые дефекты и внести их в акт приемки, который должен быть подписан обеими сторонами договора.
Важно отметить, что момент получения квартиры не обязательно должен совпадать с моментом передачи ключей от квартиры — это происходит только тогда, когда соответствующее положение было включено в договор застройки. В противном случае мы получим ключи после подписания обещанного договора.
Его заключение (также в виде нотариального акта) является последним этапом покупки помещения на первичном рынке. Весь процесс немного отличается в случае сделки, заключенной на вторичном рынке.
Покупка квартиры на вторичном рынке
Покупка квартиры на вторичном рынке имеет множество преимуществ, но также сопряжена с определенными рисками. Чтобы минимизировать их и правильно подготовиться к заключению сделки, стоит внимательно ознакомиться с предложением имеющихся квартир, а затем, прежде чем принимать решение о покупке конкретной квартиры, проверить ее юридическое и техническое состояние. Благодаря этому мы избежим ненужных сюрпризов и дополнительных затрат. Лучше всего проводить такую проверку при поддержке профессионалов — юриста и инженера соответственно.
Выбор квартиры — самостоятельно или с агентом
В случае покупки квартиры у застройщика участие агентства недвижимости практически не нужно. Иная ситуация, когда мы планируем покупать недвижимость на вторичном рынке — тогда использование брокерских услуг может помочь нам сэкономить много времени, которое нам понадобится для самостоятельного поиска предложений, наиболее подходящих нашим потребностям, и согласования всех формальностей, связанных с заключение договора купли-продажи квартиры. Принимая решение об использовании этой формы поддержки, мы должны помнить, что это платная услуга — в случае завершения транзакции мы будем обязаны платить комиссию, которая в среднем составляет от 1 до 3% от стоимости недвижимость куплена. Также необходимо очень внимательно проверить агентство или воспользоваться услугами того, которое нам порекомендовало доверенное лицо.
Решение использовать услуги агентства или нет следует принимать исходя из знания ваших финансовых возможностей (ведь комиссия всегда большой расход), а также с учетом необходимости потратить много времени на подготовку и доработку всего сделка.
Предпродажный аудит квартиры
Прежде чем принять окончательное решение относительно выбора и покупки данного помещения, важно проверить его юридическое положение, а также его техническое состояние.
Наиболее важную информацию о недвижимости можно найти в земельной и ипотечной книге, которая ведется для нее. Поскольку квартира на вторичном рынке может иметь сложную историю и не совсем ясную правовую ситуацию, стоит подумать о том, чтобы подать заявку на юридический аудит в юридическую фирму, которая предлагает такую услугу. В рамках этого необходимо детально проверить земельный и ипотечный реестр здания, а также землю, на которой оно возведено, что позволит провести анализ существующих обременений, если мы имеем дело с такими, или сервитутов. и претензии.
Не менее важна проверка технического состояния квартиры. На что следует обратить внимание в первую очередь:
проверка помещения на наличие скрытых дефектов, невидимых невооруженным глазом — здесь пригодится тепловизионная камера, использование которой позволяет обнаруживать в том числе любые протечки и т.н. тепловые мосты (места повышенной теплопотери),
тепловые помещения,
состояние установок — их эффективность и производительность, а также тип материалов, из которых они были изготовлены,
плоскости полов и стен, а также прямые углы,
состояние штукатурок,
состояние окон и дверей.
Такой комплексный контроль позволит нам оценить рентабельность покупки, а также предварительно оценить затраты на ремонтные работы, необходимые для проведения квартиры.
Что спросить у продавца
Стоит задавать вопросы продавцу по наиболее важным для нас практическим вопросам, в том числе:
размер текущих ежемесячных платежей,
наличие квартиры — когда продавец сможет ее покинуть,
оборудование помещения — какие элементы остались,
ремонтные работы в помещениях — проводились ли они, если да, то когда и в каком объеме,
строительная акустика,
уход за местами общего пользования и, возможно, зелеными насаждениями (например, частота уборки),
непосредственная близость — инфраструктура, комфорт проживания, безопасность,
принадлежащие (подвал, гараж) — лучше попросить продавца показать их.
Если мы хотим получить объективное мнение, например, о соседях или работе сообщества / кооператива, мы можем рассмотреть вопрос о том, чтобы спросить об этих вопросах не только самого продавца, но и жителей дома, в котором находится выбранная нами квартира. расположен, благодаря чему мы получим более полное представление о ситуации, что, возможно, немного поможет в вашем решении.
Кроме того, стоит самостоятельно осмотреть местность и оценить, насколько она соответствует вашим потребностям и привычкам.
Предварительный договор с нотариусом или без него.
Если у нас уже выбрана (и проверена по всем параметрам) квартира, мы можем заключить договор с продавцом. В ситуации, когда мы планируем финансировать покупку за счет ипотеки, необходимо будет заключение предварительного договора, потому что на его основе банк выдаст нам ссуду, если решение о кредите будет принято на основании необходимых документов, предоставленных нами. для банка (включая документы, подтверждающие наши доходы и существующее финансовое бремя).) будет положительным.
Предварительный договор может быть заключен в письменной форме или в форме нотариального акта — в этом случае решение зависит от сторон. Однако более безопасным решением является заключение договора с адвокатской конторой. Нотариально заверенная форма дает сторонам возможность отстаивать свои права в суде в случае, если одна из сторон не соблюдает договорные положения. Кроме того, компенсация, которая может быть востребована в данной ситуации, распространяется не только на выгоды, потерянные в результате незаключения контракта, но также и на те, которые не были получены из-за того, что контракт не был исполнен.
Как и любой договор, предварительный договор (а затем и переход права собственности) требует очень детальной проверки перед тем, как приступить к нему, и здесь также стоит воспользоваться поддержкой юриста.